రియల్ ఎస్టేట్ అంటే మీరనేది?
రియల్ ఎస్టేట్ లో రక రకాలు ఉన్నాయి.
(1) భూమిని స్థలాలుగా విభజించి అమ్మడం
(2) విడి ఇళ్ళు (independent houses) కట్టించి అమ్మడం
(3) అపార్టుమెంట్లు కట్టించి అమ్మడం
సొంతంగా ఏమీ చెయ్యకుండా ఒకఱి మోచేతి నీళ్ళు త్రాఁగుతూ బ్రతికే రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారాలు :
(4) ఎవఱో కట్టినవాటికి కమిషన్ తీసుకుని మనం మార్కెటింగ్ లాంటివి చేయడం మొ॥
(5) సెకండ్స్ సేల్ ఇన్వెస్టుమెంట్ : అంటే - ఒక Housing venture లో ముందే కొన్ని ఇళ్ళు బుక్ చేసేసుకుని ఆ వెంచర్ కట్టడం పూర్తయ్యాక 50% - 100% లాభానికి ఆ ఇళ్ళని అమ్మేయడం. ఇందుకు కొద్ది సంవత్సరాలు (3 - 6 ఏళ్ళు) పట్టుతుందనుకోండి. అంటే మొదటే కొన్న ఆ మదుపరి (investor) తాను కొన్న ఆ ఇళ్ళలో కనీసం పాలు కూడా పొంగింౘఁడు. అక్కడ కాఁపరం ఉండఁడు. కేవలం కొనడం, అమ్మడం, అంతే. కోట్లాది రూపాయల నగదు (cash) ఉండి- ఓర్పుగా ఎదురుచూడఁగల - బహు బలిసిన వ్యక్తులు మాత్రమే ఇలాంటి వ్యాపారం చేయఁగలరు. మామూలువాళ్ళ వల్ల కాదు.
మీరంటున్నది మొదటి రకం గుఱించి అయితే - కనీసం 5 - 6 ఎకరాల భూమి కావాలి.
ఎకరం అంటే 4840 గజాలు (లేక 100 సెంట్లు)…
(గజం = 3' × 3' = 9 ౘదరపు అడుగులు)
ఒక ఎకరంలో 150 గజాల (36' × 36') ప్లాట్లు 20 వస్తాయి. 150 గజాలంటే 3 సెంట్ల మీఁద ఒక పిసరుంటుంది. అలాంటి 20 ప్లాట్లు 3,000 గజాల్లో ఇముడుతాయి. మిగితా స్థలాన్ని (సగటున ఎకరానికి - 1480 గజాలు) ప్రభుత్వ నిబంధనల మేరకు తూపరాణ (డ్రెయినేజి), విద్యుత్ స్తంభాలూ, రోడ్లూ, పేవుమెంట్లూ, పచ్చదనం కోసం వదిలేయాల్సి వస్తుంది.
ఇలా 5 ఎకరాల్లో 100 ఇళ్ళ స్థలాలు ఏర్పాటు చేయవచ్చు. ఇంకో ఎకరం ప్రభుత్వ నిబంధనల మేరకు వేఱే అవసరాల కోసం వదలాలి.
కనుక మీ దగ్గర 6 ఎకరాలు ఉన్నా కూడా అందులో మీరు అమ్ముకుని సొమ్ము చేసుకోఁగల భాగం దాదాఁపు 4 ఎకరాలు మాత్రమే. నష్టదాయకమైన ఈ అంశాన్నీ మఱియూ మీకైన ఖర్చుల్నీ, ప్రభుత్వ పన్నుల్నీ దృష్టిలో ఉంచుకుని మీరు ఒక్కో గజం వెల, ఒక్కో ప్లాటు వెల నిర్ణయించాలి.
_______________
ఒకవేళ మీ దగ్గర సొంతంగా అంత భూమి లేకపోయినా, లేక అంత భూమిని మీరు డబ్బిచ్చి కొనలేకపోయినా - రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం చేసేందుకు ఇంకో మార్గం ఉంది.
భూమిని లాభసాటిగా అమ్ముకోవాలనుకునే రైతులుంటారు. కాని ఎవఱికి ఎలా అమ్ముకోవాలో వారికి తెలీదు. అలాంటివారి దగ్గర "నేను అమ్మిపెడతా"నని పవర్ పట్టా తీసుకోండి. ఆ తరవాత ఆ భూమిని ప్లాట్లుగా విభజించి అమ్మండి. అమ్మఁగా వచ్చిన దాంట్లో కొంత మీరూ, కొంత ఆ రైతులూ పంచుకోండి.
ఇలా చేయాలంటే కొన్ని ముందస్తు జాగ్రత్తలూ, నిబంధనలూ పాటించాలి. మీరొక కంపెనీగా రిజిస్టర్ అయితే మంచిది. కాకపోయినా ఈ వ్యాపారం చేయొచ్చు.
(1) మీ అమ్మకం పద్ధతీ, ఉద్దేశాలూ కల్లా కపటం లేకుండా ఆ రైతులతో పంచుకోండి. కస్టమర్లతో ఒక వెల, రైతులతో ఇంకో వెల చెప్పొద్దు. నిఖారసుగా నిజాయితీగా ఉండండి. వాళ్ళలో ఒక్కడికి మండినా సరే, మర్నాడు మీ వ్యాపారం కోర్టులో… మీరు జైల్లో… !!
(2) మీరు ఆ రైతులతో ఒక లిఖిత ఒప్పందం (written agreement) చేసుకోండి. అందులో "ఎవఱికెంత, చెల్లింపులు ఎప్పుడు ఏ రూపంలో?" అనేవి స్పష్టంగా వ్రాసుకోండి. ఆ ఒప్పంద పత్రాన్ని వెంటనే రిజిస్టర్ చేయింౘండి.
(3) సాధారణంగా మనకు దొరికేవన్నీ సాఁగుభూములే కనుక Land conversion చేయింౘండి. అంటే వ్యవసాయ భూమిని ఆవాస భూమి (residential land) గా ప్రభుత్వ రికార్డుల్లో మార్పు చేయింౘండి. ఇది చెయ్యకపోతే మీ వ్యాపారం ౘట్ట విరుద్ధమవుతుంది. మీరు దాని మీఁద సంపాదించిన దాన్ని ప్రభుత్వంవారు అక్రమ సంపాదనగా పరిగణిస్తారు.
(4) మీరు విభజించిన ప్లాట్లకు ఒక స్థలనామం పెట్టండి. సూర్యానగర్, చంద్రానగర్, తారానగర్ ఇలా ఏదో ఒకటి.
(5) ఒక లేయౌట్ తయారు చేయించి దానికి మునిసిపల్, ఉడా లేక DTCP అప్రూవల్స్ తీసుకోండి. ఇది చేయకపోతే కూడా మీ వ్యాపారం అక్రమం అవుతుంది.
(6) ప్లాట్లని అమ్మకానికి పెట్టే ముందే మీ వెంచర్ లో రోడ్లూ విద్యుత్ కనెక్షనూ, నీళ్ళ కనెక్షనూ, డ్రెయినేజి కాలవలూ ఏర్పాటు చేయండి. లేకపోతే ఈ రోజుల్లో మీ ప్లాట్లు ఎవఱూ కొనరు.
________________
లేదూ, మీరు ఇళ్ళు కట్టించి అమ్మాలనుకున్నారు. మీ దగ్గర భూమి మాత్రమే ఉందనుకోండి. అందులో ఇళ్ళు కట్టింౘడానికి మటుకూ డబ్బు లేదనుకోండి. అప్పుడు కూడా మీరు Housing వ్యాపారం చేయడానికి అడ్డంకి ఏమీ లేదు.
(1) ముందు అన్ని ప్రభుత్వ అనుమతులూ సంపాదింౘండి.
(2) స్థానిక పత్రికల్లో మీ గృహనిర్మాణ వెంచర్ గుఱించి Pre-launch offer ప్రకటనలు వేయండి. మీరు కట్టదల్చుకున్న ఇళ్ళ ప్లాన్ కూడా వాటిల్లో ప్రచురింౘండి. వెంచర్ వివరాలతో ఒక రంగురంగుల బ్రోషూర్ అచ్చువేయించి పంౘండి. మీ కార్యాలయాన్ని సందర్శించే ప్రతి ఒక్కఱి చేతిలోనూ అది పెట్టండి. దానికి ఆకర్షితులైన వారి నుంచి మొత్తం వెంచర్ ఖర్చులో 10% డబ్బు సంపాదింౘండి.
(3) ఆ డబ్బుతో మీ భూమిలో కనీస సౌకర్యాలు ఏర్పాటు చేయండి. కొన్ని ఇళ్ళకైనా పునాదులు కట్టండి. ఒక మోడల్ హౌస్ పూర్తిగా కట్టండి (బ్యాంకువాళ్ళకూ, భావి కస్టమర్లకూ చూపడం కోసం).
(4) ఇవన్నీ చూపించి బ్యాంకు ఋణం పొందండి.
(5) ఆ ఋణంతో మీ Housing వెంచర్ కట్టడం సాధ్యమైనంత తొందఱగా పూర్తి చేయండి.
